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深圳较场尾民宿小镇生存报告

时间:2019-05-16来源:鹰潭新闻网

较场尾位于深圳东部的大鹏半岛,是依靠民宿集群崛起的新兴旅游目的地,有深圳“鼓浪屿”之称。它的经营现状如何,有哪些成功经验和危机?八月底,中旅地标乡村旅游组共9人对较场尾进行了一整天的考察,访谈了约100名游客和30家民宿,并结合了部分网络讯息,形成了我们以下的几点认识。

一、城中村的逆袭与第二次困境

较场尾民宿小镇发端于2007年,原是城中村,依托贴近海岸线的地理优势,由外来的冲浪及帆板爱好者自发改造民居用于经营,逐步吸引一些自由职业者加入,几年的时间内开设了数十家客栈,初具规模。因应2011年大运会水上运动项目场地及附属设施建设,由政府划拨专项资金用于完善基础设施,大运会后较场尾民宿业迎来了爆发式的增长。

此后,大鹏新区政府投入了1亿多元对这一片区进行改造升级,让昔日脏乱封闭的小渔村,成功逆袭为一个近者悦、远者来的旅游热点。

较场尾究竟有多火?据调查,较场尾占地面积54公顷,现有民宿约350家,房间数共计2922间,2014年累计接待游客已达800多万人次,2015年“五一”小长假期间,仅一晚就接待游客近8000人,预计年游客入住50万人次。较场尾民宿在旅游旺季(4月至10月)都需提前预定,淡季也能达到5成的入住率。

较场尾的成功逆袭,首先得益于其资源优势,是深圳东部沿海22处滨海沙滩中唯一一处文化旅游景点,坊间的说法是“中国唯一紧贴海岸线且尚未被开发的原生态村落”;其次是新颖的产品,深圳被知乎网评为是最热衷文化消费的城市,民宿的当热正对普遍年轻的深圳人的口味;最后是与周边资源的相辅相成,较场尾周边有大鹏所城、东山寺、艾维塔市民农园等旅游项目,不同产品的组合,让其和西涌相比,具有一年四季有人气的优势。

较场尾的快速发展也引发了一系列问题,主要体现在海水与河道污染严重、道路交通不堪重负、违建及安全隐患骤增、陕西哪里可以治好癫痫病利益趋势致民风变味、各自为政且互不组团,是阻碍其发展的第二次困境。尽管政府已投资1亿多元进行改造,包括污水处理、沙滩整治、整体布局、建设立体停车场等,也出台了《大鹏新区民宿管理办法》,但至目前为止效果还不明显。根据调查,游客对于较场尾的评价为中等,打分在6分左右(10分为满分)。吐槽点恰是集中在海滩不佳和民宿体验两个问题上。

二、民宿与海,这么近,那么远

对于很多来较场尾的游客而言,大海真的是又爱又恨。住在较场尾,大海近在脚下,听着海风喝茶、唱歌、睡觉,无疑不是一件很美好的事情。但尽管较场尾临海,但沙滩比较狭窄,且为浅滩,无法尽情的游泳。此外,2公里长的沙滩上,已有大批水上项目进驻,像水上自行车、摩托艇、快艇等,占据了很大了空间,整个沙滩没剩下多少空间给游客了。

与丽江、阳朔相似,较场尾的民宿大多由村民自建的楼房改造而成,楼上是客房、露台,楼下是会客厅、自助厨房及活动大院,出门就是大海。目前,较场尾民宿已经成为深圳人短途旅行、休闲娱乐、亲朋好友聚会的“后花园”,人气甚至要超过大小梅沙。

较场尾的350间民宿,风格各异,根据掌柜的喜好而设计,有地中海、日式、韩式乡村、简欧、后现代等多种风格。其中,以“小酒窝”、“叉叉纳里”、“旋木家”、“私奔驿站”、“海滨41号”、“华苑”、“秘密花园”等民宿较为知名。

较场尾的民宿根据与海的距离可分为前后两排:

前排海景房,客房通常能看到龙歧湾海景,但价格相对最贵,海景房均价超过800元。梦圆彼岸客栈三床房,节日价挂牌价达到1280元。除住宿之外,靠海民宿通常还经营酒吧、KTV、餐饮等内容,是较场尾最热闹的区域。

后排民宿相对来说比较安静。为吸引游客,前排靠区位,后排靠装修,根据装修的不同程度,价格相差还是挺大的,“美舍”装修精致,标准间房价在600元左右,而“向左走”客房价格则北京市仁和医院癫痫科怎么样在350元。

较场尾属于深圳城中村式的建筑形态,无田无院,建筑密度高。民宿风格多样,且档次参差不齐:华苑营造的日式风格受到了大家的一致好评;星满居以十二星座为主题设计,简单的图片装饰显得吸引力不足。同时为节省成本,部分民宿将很大的成本花费在入口花园、会客厅及建筑外观上,客房布置则欠缺;每栋民宿一般有10~12间客房,每间房的面积在20㎡左右,为节省空间,床铺有时会采用榻榻米的形式。

较场尾民宿在住宿之外会提供各种各样的娱乐设施,有烧烤、麻将、桌球、投影、游戏机、KTV等等,需要另外收费。但大部分的民宿不提供餐饮,沿海边的多个餐厅并无太大特色,特色菜是海鲜和窑鸡,评价均一般,评分较高的餐厅推荐“间堂”,但也是大众口味。

三、掌柜,在理想与现实的边缘

掌柜是民宿主的代称,部分为原村民,另一部分是希望避开繁忙市区的青年人,他们一边想通过开民宿的方式来换一种远离职场的方式生活,一边还用来养家糊口。

市场的火热也直接导致了民宿租金的上涨。据了解,今年的租金成本已经在去年的基础上翻了一倍有余。这一方面让原住民得到了实惠,另一方面也压缩了民宿老板们的盈利空间。原住民经营,像“梦园彼岸”,开业一年就赚的盆满钵满。外来人承租,每栋租金已经很高,基本在2-5万/月。此外装修改造费用一般50~60万,两年需翻修一次。装修改造通常需要考虑到主题风格定位、庭院(屋顶花园)布置、室内空间分割(客房数量是收入的保障)、以及如何利用临街或临海等公共空间开展商业经营。

租金上涨,老板是否还有利可图?整体来看,整个市场仍处于供小于求的阶段,掌柜们赚钱的还是多,亏损的是极少数。一般来讲,只要周末满客基本上就能把租金抵消掉,剩下的还能盈利多少,就要看掌柜们各显神通,提供更好地服务来获取了。

但和最开始的轻松赚钱不一样,现在的竞湖北哪家医院治癫痫效果好争压力增大,呈现“外面的人想进来,里面的人想出去”的围城状况。作者曾在西涌遇见一位掌柜,说因为机遇问题,最后很遗憾的没能在较场尾开店,当时嫌房租太贵,在犹豫之时被别人先付了订金。

较场尾民宿的客人大都是熟人介绍和回头客,也与美团、携程、柠檬网、去民宿等互联网平台有合作,但目前都流于形式,团购价跟现场价相当。在旺季时候,知名度高的民宿掌柜为了节约成本,甚至不会参与网站预定,因为来较场尾的游客与熟客就能消化掉所有的客房。

较场尾的民宿在体验上依然还有很多不尽人意的地方,我问掌柜们,为什么大家不向台湾的民宿学习,把这份事业做得更好一些呢?原因在于,大部分的外来经营者与原住民签订的是8年的房屋租赁合同,租期短,租金又高,和台湾的土地私有化相比,要真正扎根在这里,把它当做自己的家一样,甚至做出文化品位来是很难的一件事情。

四、浪淘沙,看游客的最终选择

到较场尾的客人都是奔着民宿来的。很多人喜欢民宿,就是喜欢它的新鲜感和个性化,喜欢坐在院子里的悠闲,喜欢与同龄人间的交流,喜欢独居城市角落里的小资生活情调。根据《2014年国民旅游消费行为调查》入住酒店类型的选择主题酒店和民宿酒店的占33%,而倾向于星级酒店的下降到10%。一位游客在其它采访中说:“虽然大鹏这边也有酒店,也并没有贵出太多,可能条件还会更好一些,但我还是愿意住民宿。”

较场尾的客人来自全国各地,但以深圳上班族为主,通常是家庭、情侣、朋友、亲子的关系,选在周六驱车到这里度假的。而过年前则多以公司、团队为主。通过调查,来过的人对于现状较场尾的评价和期望可以归纳为:

1)硬件很棒。较场尾的民宿风格多种多样,可体验到的特色较多,选择余地大。尽管价位持续走高,但人们目前依然可以接受。

2)软件服务不行。《新周刊》杂志曾经评说:台湾,最美的风景是人。较场尾与台湾民宿最大的差距也是人。较场尾很多湖北去哪家癫痫医院治疗好掌柜只顾利益一端,通常给人留下冷漠、坑人、不友好的印象,与大家心目中热情好客期望相去甚远。比如有游客住店咨询周边哪家饭馆的饭菜好吃,一个掌柜竟说出了不予推荐,怕客人吃坏了肚子找自己麻烦的推辞来。此外,部分掌柜将自己的生活与接待客厅完全融为一体,却不注意整理,让人感觉比较混乱,缺乏艺术感和情调。

3)评价最差的是海滩。较场尾的海滩窄,且太浅,沙质一般,不适合游泳。沿海烧烤摊位影响村容村貌,污染环境,缺乏管理。此外,所城河的水质也差,非常影响景观。

4)周边业态整合困难,无合作意识。民宿和海边娱乐项目、周边旅游景区的联系几乎没有。海滩上的游乐项目还是无序经营的状态,且与民宿间没有任何合作。住在“梦园彼岸”,院子与海滩几乎是零距离,问能否联系娱乐项目,掌柜是当地人,还是第一批开民宿的人,都说不能。

5)较场尾地理位置优越、资源组合良好,住在这里还可以同时到大鹏所城、东山寺逛一逛。但空间狭窄,已导致外来交通拥堵、停车位不足,也是很让游客烦心的事情。

通过一整天的调查总结,游客对于较场尾目前的评价为中等。尽管评价一般,但还是会有很多人前赴后继的选择到较场尾。“如果还有机会,你会再来较场尾吗?”我们随机问了几名游客。“如果再出来玩的话,我可能不会再来较场尾……但如果是朋友没来过,我应该还是会带他们去一次”,一位游客这样答道。

目前的旅游行业,产品的更新速度还跟不上市场需求的增长速度。在供小于求的时候,市场是盲目的,也是包容的,但不一定有耐心。新的产品层出不穷,导致传统景区的人数在下降,在此之前,较场尾还有时间来调整自己。虚心学习,大胆创新,相信很快就可以后来居上。

作者简介:肖家亮,八零后新锐旅游规划师,亦涉猎城乡改造、空间创意、体验设计、旅游文学、市场营销领域,主持或参与的旅游及城乡建设项目近百项。微信号:shawaland

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